Земельные ресурсы Тверской области

Земельные ресурсы Тверской области - основа экономического развития региона

Перед Правительством Тверской области поставлена задача – в ближайшие 5 лет ввести в оборот не менее 100 тыс. га неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.

Ввод в оборот неиспользуемых земельных участков с/х назначения должен быть направлен, прежде всего, на повышение качества и уровня жизни сельского населения, привлечение крупных инвесторов в Тверскую область, поддержку существующих фермерских хозяйств, СПК, ЛПХ и пр., поддержка альтернативных форм занятости и самозанятости населения, организацию и снятие административных барьеров для сбыта продукции через рынки, увеличение количества рабочих мест в селе, поддержку социально незащищенных слоев населения, привлечение в сельскую местность молодых семей и молодых специалистов. При этом немаловажным условием является получение дохода в бюджет в результате реализации проекта по вводу в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время земельные участки находятся у разных собственников, с различным ценообразованием, часть участков не имеет границ, существует чересполосица, вкрапливание, сотни тысяч невыделенной земли. В некоторых районах выдел практически не производился, где-то проводился на землях, не предназначенных для участников общедолевой собственности. Парадокс в том, что при таком объеме пустующих и не имеющих хозяина угодий, возникают проблемы, связанные с недостатком земельных ресурсов. Не все понимают, что это в целом сказывается на привлекательности Тверского региона для инвестиций и дальнейшего экономического развития. Не имея земли в достаточном количестве, Тверская область остановится в своем развитии. Примером является то, что имея сотни тысяч бесхозной земли, до сих пор нет возможности обеспечить многодетные семьи с приспособленными для жизни участками. И это проблема не только нашего региона. Таким образом, давно возникла необходимость проведения комплекса работ по концентрации земельных участков, налаживания взаимоотношений государства и бизнеса.

Для этого необходимо:

1. Определить места возможного расположения промышленных площадок, площадок  для переработки ТБО, зон сельскохозяйственного производства для крупных инвесторов, отдельно для создания новых КФХ, ЛПХ, отдельно – для расширения земельных участков существующих и действующих СПК и фермерских хозяйств, отдельно – для расширения перспективных населенных пунктов. Все это должно осуществляться с учетом существующих землепользователей, земель, находящихся на балансе области или района и наличие невостребованных долей и свободных земельных участков, не стоящих на кадастровом учете, с учетом агрохимических карт хозяйств, с учетом существующих Генеральных планов.

2. Приступить к проведению самого комплекса работ. Планирование, анализ, инвентаризация и сами работы делаются одновременно. Одно другому не мешает, тем более что большая часть информации есть и ее достаточно обобщить.

Каким образом можно это сделать?

- изъятие неиспользуемых земель у собственников - самая злободневная тема.

Недостатки:

- изъятие происходит через суд, что затягивает сроки;

- процедура изъятия начинается через три года после установления факта неиспользования земельного участка по целевому назначению;

- от изъятия легко уйти различными способами, например: смена собственника раз в 3 года, заключение договора об ипотеке.

- и самое главное – область будет обязана при изъятии выплачивать собственнику сумму, превышающую рыночную стоимость земельного участка.

Пример: В Максатихинским районе рыночная стоимость земли от 3 до 5 тысяч рублей за 1 гектар. При существующей кадастровой стоимости, субъект будет выплачивать собственнику 9 216 руб. за гектар.

В Молоковском районе: рыночная стоимость – 4-5 тысяч рублей за гектар. При изъятии будет выплачено 6 228 рублей за гектар.

Для изъятия хотя бы 30 000 га бюджет потратит от 180 млн. рублей и больше.

Таким образом, процесс изъятия интересен для регионов с высокой рыночной стоимостью (Московская область), некоторых районов Тверской (Конаковский, Зубцовский, частично Калининский, Кашинский, Кимрский, Калязинский) и некоторых отдельных участков, интересных или в коммерческом плане, или планируемых под промышленные площадки, а также для перевода в ИЖС.

- Выкуп земельных участков по преимущественному праву Тверской области по минимальной цене, не более 5 тыс. руб. за 1 га. Это позволит приобрести около 30 тыс. га по цене 3-5 тыс. руб. за 1 га., то есть уже не 180 млн руб., а всего 90-150 млн. рублей.

- Выдел невостребованных земельных долей.

Ориентировочная стоимость выдела 100 тысяч гектар составляет около 50-60 миллионов рублей, то есть 500-600 рублей за гектар (на практике меньше).

Недостатки:

- отсутствие квалифицированных специалистов в сельских поселениях и отсутствие средств даже для подачи объявлений,

- недостаток специалистов в районах,

- непрозрачная, зачастую значительно завышенная стоимость работ,

- процедура довольно длительная, в связи с чем, первые участки появятся не ранее, чем через год.

Учитывая, что закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет полномочия по невостребованным долям за органами местного самоуправления, логично и проще перераспределить полномочия – подготовку списков оставить за поселениями, выдел производить субъекту. В настоящее время даже там, где сельские поселения оформили право собственности на доли, формирование земельных участков не происходит. Ждут инвестора, который придет, выделит им земельные участки и начнет работать на земле. При этом предлагают невыделенные невостребованные доли по цене на порядок выше уже готовых участков. Желание хорошее, но невыполнимое, как правило, инвестору нужен готовый продукт по адекватной рыночной стоимости.

Выделом должна заниматься одна областная структура.

Таким образом, основной упор необходимо делать на выделе невостребованных земельных долей, так как сама по себе работа технически несложная при наличии квалифицированных специалистов при самой низкой себестоимости. Общая площадь земельных участков, которые можно выделить, значительно больше 100 тысяч гектар, так как в некоторых районах выдел практически не производился. Только в Молоковском и Оленинском районах на сегодняшний день по данным Министерства сельского хозяйства Тверской области площадь невостребованных долей более чем 25 тысяч гектар.

Выкуп по преимущественному праву покупки (при цене ниже рыночной) придется задействовать в любом случае. Альтернативой может являться заключение соглашений с собственниками крупных земельных массивов об участии в инвестиционном проекте, где будут установлены условия передачи (продажи, аренды) участков потенциальным инвесторам по цене не выше стоимости, выплачиваемой собственникам в случае изъятия за неиспользование.

Изъятие необходимо применять в первую очередь в отношении наиболее перспективных земельных участков, которые можно использовать для дальнейшего перевода в земли населенных пунктов с целью выделения земельных участков многодетным семьям и другим категориям граждан, для промплощадок и для коммерческих целей, что позволит пополнить бюджет области.

В целом проект по консолидации земель должен быть самоокупаемым и приносить доход в бюджет Тверской области. Он не может быть убыточным в принципе.

Для привлечения крупных инвесторов в сельское хозяйство необходимо формировать сельскохозяйственные зоны массивами от 5 тыс. га и более, расположенные в одном месте. Например, Бежецкий, Ржевский, Молоковский, Сонковский, Краснохолмский Оленинский, Бельский, Нелидовский и др. районы.

В каждом районе должны быть промплощадки, площадки для полигонов ТБО, в том числе рядом с железнодорожными путями. В Калужской области, например, для инвестиций в промышленность выделено 5908 гектар при том, что сама область меньше нашей почти в три раза. Для реализации инвестиционных проектов в Калужской области создано Государственное автономное учреждение Агентство регионального развития, осуществляющее взаимодействие с инвесторами по принципу «одного окна». Создание подобного учреждения в Тверской области позволит быстро наладить взаимодействие с бизнес сообществом, привлечь инвестиции в регион, будет способствовать развитию приоритетных направлений экономики региона, обеспечит сопровождение инвестиционных проектов по курируемым направлениям.

Важно осуществлять поддержку существующим и реально работающим СПК и фермерским хозяйствам, путем предоставления им дополнительных площадей.

Готовить площадки под промышленные теплицы с учетом возможности подведения коммуникаций.

Создавать зоны для вновь создаваемых КФХ от 50 до 200 га с минимальными обязательными условиями: подъездные пути и рядом с электричеством. Для проживания – перевод в земли населенных пунктов 5-10 га.

В итоге получим готовый продукт 15-20 соток земель населенных пунктов и площадки для с/х производства до 200 га.

Можно перенять опыт Кемеровской области, где выделяют гражданам 5 га на 5 лет для сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования – забирают назад.

Необходимо выделять  участки с целью дальнейшего перевода в земли населенных пунктов для предоставления многодетным семьям (количество таких семей будет увеличиваться), для специалистов, переезжающих в сельскую местность, в том числе для реализации переселенческого движения. При этом необходим разумный подход к выбору месторасположения для минимизации дальнейших расходов на благоустройство.

Реализуемые сегодня пути решения программы предоставления земельных участков многодетным семьям неэффективны, так как сумма вложений в коммуникации неадекватна месторасположению участков, превышает рыночную стоимость аналогичных земельных участков, находящихся в свободной продаже, сроки реализации превышают все разумные нормы. По сути, государственные органы оказались неспособны решить эту задачу, причем практически во всех регионах. И, как ни странно, при этом категорически отказываются от предлагаемой им помощи от бизнеса. Иногда бывает проще забыть о проекте и начать все заново – так будет быстрее, дешевле и лучше. При профессиональном подходе вопрос предоставления земельных участков многодетным семьям можно решить в течение года при минимальных затратах.

Необходимо использовать практику предоставления земельных участков на Дальнем Востоке, только сделать это быстрее. Это будет способствовать притоку населения в сельскую местность, в том числе из других регионов.

В той же Калужской области для инвесторов подготовлены площадки под ИЖС от 10 га и более.

Нуждающимся малообеспеченным семьям необходимо выделять участки под огороды. Как, например, неплохой опыт есть в Астраханской области – программа «Накорми себя сам».

В ходе реализации проектов не следует забывать о такой форме работы как государственно - частное партнерство.

Скорректировать Закон Тверской области «О мерах государственной поддержки при создании и развитии индустриальных парков» от 2010 года.

Разработать положение об инвестиционных  промышленных площадках, ИЖС, рекреация.

Учитывая, что выполнение вышеперечисленных работ требует финансирования, искать источники дополнительных доходов.

Например:

- Смена категории из земель с/х назначения в земли населенных пунктов, смена вида разрешенного использования производится на основании включения в Генпланы сельских поселений. По землям с/х назначения согласует субъект РФ.

Опыт Московской области: 10 % от разницы в кадастровой стоимости идет в бюджет. Для Тверской области 10% – это нереальная сумма, но и 2-3% – это десятки миллионов рублей. Кроме того, необходимо учитывать месторасположение земельных участков. Кадастровая оценка завышена и зачастую нелогичная, так, например, в Конаковском районе она ниже, чем в Торопецком районе, хотя рыночная стоимость выше в десятки раз.

 

- Земельные участки сельскохозяйственного назначения в некоторых районах пользуются спросом и вполне успешно будут продаваться, при условии адекватной цены.

 

- Перевод земельных участков с/х назначения, принадлежащих области в земли населенных пунктов и последующая продажа с аукциона.

 

Таким образом, сам проект по подготовке 100 тыс. га к вводу в оборот не требует больших затрат, окупится в течение короткого времени и принесет в бюджет десятки, сотни миллионов рублей, привлечет инвесторов, что приведет в конечном итоге к поступлению налогов.

Для реализации государственной политики в области развития сельских территорий, вовлечения в оборот неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, необходимо развивать партнерство между бизнесом и государством, привлекать специалистов, которые имеют опыт выдела земельных долей, знают процедуру, законодательство и готовы оказать поддержку в реализации поставленных задач.

Работа кропотливая, требует квалифицированных кадров, трудоемкая по времени, но без ее проведения, в любом случае, не обойтись.

В конечном итоге, реализация обозначенных выше направлений позволит вовлечь в оборот неиспользуемые земли, увеличить долю крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей в производстве продукции сельского хозяйства, повысит уровень занятости сельского населения, позволит привлечь в Тверскую область крупных инвесторов, увеличить областной бюджет, при реализации социальных программ повысить благосостояние населения.