Преимущественное право покупки

Администрация Тверской области отказалась от покупки участка с/х назначения по высокой цене. Можно ли продать участок другому лицу за эту сумму, если в Администрацию направлено новое извещение с низкой ценой?

 

Судебная практика (Дело №2-360/2009 г.)

 

В соответствии с п.1 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. При этом должны быть указаны: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Максимальный срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам – 90 дней.

Если гос. орган откажется от покупки или не уведомит продавца в течение 30 дней со дня поступления извещения о намерении купить участок, продавец в течение года может продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В октябре 2008 года собственник решил продать земельный участок из земель сельхоз назначения в Старицком районе за 3,5 млн руб. Направил извещение в Администрацию Тверской области, но она отказалась приобрести земельный участок за такую цену. Других покупателей тоже не было, тогда собственник решил снизить цену и в апреле 2009 г. направил в Администрацию Тверской области извещение о продаже участка за 1 млн рублей. После этого у собственника появился покупатель, желающий приобрести земельный участок за первоначальную цену.

15 мая 2009 года Комитет по управлению имуществом Тверской области принял решение о приобретении участка по цене 1 млн руб., но собственник уже вел переговоры с покупателем и 29 мая 2009 года заключил договор купли-продажи участка за 3,5 млн руб. Комитет обратился в суд с иском о понуждении собственника к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене 1 млн руб.

Старицкий районный суд Тверской области отказал в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Тверской области к собственнику о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка за 1 млн руб., поскольку законом не установлена обязанность собственника земельного участка из земель с/х назначения по продаже такого участка субъекту РФ в случае получения им уведомления о намерении приобрести земельный участок, а предусмотрено лишь преимущественное право покупки таких участков субъектом Федерации.

Комитет ссылался на то, что извещение соответствует оферте (предложению о заключении договора), следовательно, у собственника возникает обязанность заключить договор купли-продажи. Однако с юридической точки зрения, извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт (ответ на оферту), следовательно, положения ГК РФ, касающиеся заключения договора посредством направления оферты и получения в установленный срок акцепта, применяться не могут. В силу ст. 435 ГК РФ извещение не является офертой, поскольку оно не содержит предложение о намерении заключить договор с конкретным лицом, в извещении указывается только информация о намерении продать участок. В извещении не определяется срок исполнения договора и передачи товара, которые являются существенными условиями договора купли-продажи в соответствии со ст. 457 ГК РФ.

Предварительный договор между собственником и Комитетом также не заключался. В силу закона, если Администрация отказалась от покупки участка, в течение 1 года собственник может продать его третьим лицам. Год с момента направления первого извещения не прошел, следовательно, собственник вправе заключить договор с любым желающим.

К тому же на момент обращения Комитета по управлению имуществом Тверской области с иском к собственнику, право собственности уже перешло к другому лицу, следовательно, у суда не было оснований для возложения на гражданина обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с субъектом Российской Федерации в лице соответствующего государственного органа.

Данной позиции придерживается Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, которая оставила без изменения решение районного суда, кассационную жалобу Комитета без удовлетворения.

Таким образом, делаем вывод, что у собственника нет обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения с региональным или муниципальным органом власти. В силу Закона об обороте земель сельхоз назначения орган государственной власти субъекта РФ не может принудить гражданина заключить с ним договор купли-продажи.